マンション管理士試験 の 5門
第1問
Aは、その所有する甲マンション1階の店舗部分(101号室)について、借地借家法が定める定期建物賃貸借の契約をすることとし、平成15年4月1日、Bに対して、期間を10年とし、契約の更新がないこととする旨を定めて賃貸し、引き渡した。この場合における次の記述のうち、借地借家法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
Aが、Bとの建物賃貸借契約を公正証書以外の書面によって締結した場合、Aは、期間満了の際、借地借家法の定める正当の事由があると認められる場合でなければ、賃貸借契約の更新を拒絶することができない。
Aが、Bとの建物賃貸借契約に先立ち、Bに対し、当該建物賃貸借は更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明をしなかった場合、Aは、期間満了の際、借地借家法の定める正当の事由があると認められる場合でなければ、賃貸借契約の更新を拒絶することができない。
Aが、Bに対し、平成24年12月1日に期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしたときは、平成25年5月31日を経過するまでAは契約の終了をBに主張することができない。
Bは、建物賃貸借契約において、期間中の解約ができるという特約をしないかぎり、解約の申入れをすることはできない。
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第2問
耐震基準並びに耐震診断及び耐震改修に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
｢建築基準法｣に規定される耐震基準について､新潟地震及び十勝沖地震の被害状況を踏まえて､昭和４６年に､鉄筋コンクリート造の柱のせん断補強筋に関する規定が強化され､柱の帯筋の間隔を狭めるという改正が行われている｡
｢建築物の耐震改修の促進に関する法律｣では､現行の耐震関係規定に適合しないマンションで､その敷地が都道府県耐震改修促進計画に記載された道路に接する場合において､当該道路(幅員が１２m)の境界線から水平距離が１０mの地点で建築物の部分の高さが２２mのものは､耐震診断を行い､必要に応じ､耐震改修を行うよう努めなければならないとされている特定建築物に該当しない｡
｢建築物の耐震改修の促進に関する法律｣に基づき平成１８年に策定された｢建築物の耐震診断及び耐震改修の促進を図るための基本的な方針｣ (以下この問いにおいて｢基本的な方針｣という｡)では､住宅の耐震化率及び多数の者が利用する建築物の耐震化率について､平成２７年までに少なくとも９割にすることが目標とされている｡
｢基本的な方針｣によれば､建築物の構造耐力上主要な部分についての耐震診断の結果において､ ｢各階の構造耐震指標｣ (Is)が0.6､かつ､ ｢各階の保有水平耐力に係る指標｣ (q)が1.0のものは､地震の震動及び衝撃に対して倒壊し､又は崩壊する危険性が低い｡
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第3問
Aは、Bとの間で、Aの所有する甲マンションの301号室の売買契約を締結した。Aは、その後、301号室について、Cとの聞でも売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
AC間の売買契約は無効であり、Cが301号室の所有権を取得することはない。
Cが、Aとの売買契約締結時に、301号室を既にBがAから買い受けていることを知り得た場合には、Cが301号室の所有権を取得することはない。
Bが先に301号室の引渡しを受けていても、CがBより先に売買代金全額をAに支払ったときには、Cは、Bに対して自分が301号室の所有権者であることを主張することができる。
Cが先に301号室の引渡しを受けていても、Bが所有権者として登記されたときには、Bは、Cに対して自分が301号室の所有権者であることを主張することができる。
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第4問
甲マンション（専有部分の総数は 20戸、各専有部分の床面積は等しい。）は、組合員Ａが４戸、組合員Ｂが３戸、組合員Ｃが２戸、その他に 11人の組合員が各１戸を所有している。この場合における管理組合の総会における決議に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。ただし、総会には全組合員が出席しているものとし、各組合員の議決権は、共有持分の割合によるものとする。
甲マンションの建替えは、Ｂ及びＣが反対しても、それ以外の組合員が賛成であれば、実施することができる。
計画修繕工事に関し、外壁補修工事、給水管更新工事及びエレベーター設備更新工事は、Ａ、Ｂ及びＣが反対しても、それ以外の組合員が賛成であれば、実施することができる。
バリアフリー化工事に関し、階段部分を改造しエレベーターを新たに設置する工事は、Ａ及びＣが反対しても、それ以外の組合員が賛成であれば、実施することができる。
窓枠、玄関扉の一斉交換工事は、Ａ、Ｂ、Ｃ及びその他の組合員のうち２人の計５人が反対しても、それ以外の組合員が賛成であれば、実施することができる。
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第5問
複合用途型のマンションにおいて、規約で店舗の営業時間は２４時までと定められているにもかかわらず､ ２４時以降も営業している１０５号室の区分所有者Ａ等への対応を検討している理事会における各理事の次の発言のうち、区分所有法の規定及びマンション標準管理規約（複合用途型）によれば、適切なものはどれか。
理事Ｂ「営業時間等は共用部分の管理にはあたらないから、規約中の２４時までしか営業できないとする規定は無効であり、規約違反行為であるとすることはできない｡」
理事Ｃ「Ａは最近売買で１０５号室を取得しているが、売買契約の時点では売主からそのような制約はないものと聞いていたと言っているので、規約違反行為であるとすることはできない｡」
理事Ｄ「２４時以降の営業行為の差止めにつき訴訟を提起する場合には、総会決議が必要で、かつ、その総会の場でＡに弁明の機会を与える必要がある｡」
理事Ｅ「２４時以降の営業行為に対する是正のための勧告や警告は、理事会で決議すれば、Ａのみならず実際に規約違反行為を行っている店長に対しても行えるはずだ。
