宅建（平成21年） の 10問
第1問
宅地建物取引業者Ａが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
Ａは、建物の売買の媒介に関し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。
建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Ａは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。
Ａは、自ら売主となる建物 (代金５，０００万円) の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の３０％に当たる１，５００万円の手付金を受領した。
Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物の瑕疵担保責任について、Ａがその責任を負う期間を引渡しの日から２年間とする契約をした。
宅建（平成21年） の 10問
第2問
土地に関する次の記述のうち、不適当なものはどれか。
山地の地形は、かなり急峻で大部分が森林となっている。
台地・段丘は、農地として利用され、また都市的な土地利用も多い。
低地は、大部分が水田として利用され、地震災害に対して安全である。
臨海部の低地は、水利、海陸の交通に恵まれているが、住宅地として利用するためには十分な防災対策が必要である。
宅建（平成21年） の 10問
第3問
宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
Ａは、甲宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録しなければならない。
ＡがＢに対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、Ａはそのことを理由として指示処分を受けることがある。
ＡがＢに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を１４日 (ただし、Ａの休業日は含まない。) に１回報告するという特約は有効である。
Ａは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。
宅建（平成21年） の 10問
第4問
土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
土地区画整理事業の施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。
仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。
土地区画整理事業の施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、当該施行者が土地区画整理組合であるときは、その換地計画について都道府県知事及び市町村長の認可を受けなければならない。
換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。
宅建（平成21年） の 10問
第5問
ＡがＡ所有の土地の売却に関する代理権をＢに与えた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
Ｂが自らを「売主Ａの代理人Ｂ」ではなく、「売主Ｂ」 と表示して、買主Ｃとの間で売買契約を締結した場合には、Ｂは売主Ａの代理人として契約しているとＣが知っていても、売買契約はＢＣ間に成立する。
Ｂが自らを「売主Ａの代理人Ｂ」と表示して買主Ｄとの間で締結した売買契約について、Ｂが未成年であったとしても、ＡはＢが未成年であることを理由に取り消すことはできない。
Ｂは、自らが選任及び監督するのであれば、Ａの意向にかかわらず、いつでもＥを復代理人として選任して売買契約を締結させることができる。
Ｂは、Ａに損失が発生しないのであれば、Ａの意向にかかわらず、買主Ｆの代理人にもなって、売買契約を締結することができる。
宅建（平成21年） の 10問
第6問
印紙税に係る次の記述のうち、正しいものはどれか。
「平成２１年１０月１日付建設工事請負契約書の契約金額３，０００万円を５，０００万円に増額する」 旨を記載した変更契約書は、記載金額２，０００万円の建設工事の請負に関する契約書として印紙税が課される。
「時価３，０００万円の土地を無償で譲渡する」旨を記載した贈与契約書は、記載金額３，０００万円の不動産の譲渡に関する契約書として印紙税が課される。
土地の売却の代理を行ったＡ社が「Ａ社は、売主Ｂの代理人として、土地代金５，０００万円を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、当該領収書は、売主Ｂを納税義務者として印紙税が課される。
印紙をはり付けることにより印紙税を納付すべき契約書について、印紙税を納付せず、その事実が税務調査により判明した場合には、納付しなかった印紙税額と同額に相当する過滞税が徴収される。
宅建（平成21年） の 10問
第7問
宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法 (不動産の表示に関する公正競争規約の規定を含む。) によれば、正しいものはどれか。
平成元年に４月１日に建築され、平成８年４月１日に増築された既存住宅を平成２１年４月１日から販売する場合、当該増築日を起算点として「築１３年」と表示してもよい。
建築基準法で規定する道路に２ｍ以上接していない土地に建築物を建築しようとしても、原則として建築基準法第６条第１項の確認を受けることはできないため、「建築不可」 又は「再建築不可」 と明示しなくてもよい。
新築賃貸マンションの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することがスペース上困難な場合は、標準的な１住戸１か月当たりの賃料を表示すればよい。
宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前であっても、宅地建物取引業法第３３条に規定する許可等の処分があった後であれば、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する表示をしてもよい。
宅建（平成21年） の 10問
第8問
現行の借地借家法の施行後に設定された借地権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借契約の解約の申入れをすることができる。
借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物があるときは、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。
借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から１０年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から２０年となる。
宅建（平成21年） の 10問
第9問
Ａ所有の甲建物につき、Ｂが一時使用目的ではなく賃料月額１０万円で賃貸借契約を締結する場合と、Ｃが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
ＢがＡに無断で甲建物を転貸しても、Ａに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除できないのに対し、ＣがＡに無断で甲建物を転貸した場合には、Ａは使用貸借を解除できる。
期間の定めがない場合、ＡはＢに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、ＡはＣに対していつでも返還を請求できる。
Ａが甲建物をＤに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているＢはＤに対して賃借権を主張できるのに対し、Ｃは甲建物の引き渡しを受けて甲建物に居住していてもＤに対して使用借権を主張することができない。
Ｂが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はＢの相続人に相続されるのに対し、Ｃが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はＣの相続人に相続されない。
宅建（平成21年） の 10問
第10問
法定地上権に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び判決文によれば、誤っているものはどれか。
【判決文】
土地について１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより１番抵当権が消滅するときには、地上建物のための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。
土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に１番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。
土地に１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、２番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
