マンション管理士試験 の 10門
第1問
マンションの建物の外壁に生じる劣化や不具合の状況とその調査方法に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
タイル仕上げの外壁について、タイルの浮きによる落下が心配されたので、電磁波レーダ装置によってタイルの浮きを調査した。
外壁の目地部分のシーリング材の劣化が心配されたので、シーリング材を部分的に切り取り、引張り試験機によって引張強度や伸びを調べた。
コンクリート打放し仕上げの外壁にひび割れが生じたので、リバウンドハンマーによってひび割れの幅と深さを調査した。
外壁の塗装仕上げ部分の変退色が見られたので、赤外線カメラによって塗装仕上げ部分の光沢度の低下や色差を調べた。
マンション管理士試験 の 10門
第2問
規約で小鳥・鑑賞用魚類以外の動物の飼育を禁止しているマンションにおいて、区分所有者Ａから専有部分を賃借しているＢが、室内で体長約６５cmの雑種犬２匹を飼育し、敷地内で犬を散歩させて通行人に吠えかかって恐怖感を与えたり、抜け毛や悪臭を発生させたりする等居住者に多大の迷惑をかけている。この場合において、管理組合としてとり得る措置に関する次の記述のうち、区分所有法の規定及び標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。
理事長は理事会の決議を経れば、規約に違反しているとして、Ｂに対し、犬の飼育を止めるよう勧告することも、犬の飼育の差止めを裁判所に請求することもできる。
理事長は、Ｂの犬の飼育行為が再三の注意勧告にもかかわらず止まないため、区分所有者の共同の利益に反する行為に当たるとして、総会の決議に基づき、その差止めを裁判所に請求することができる。
理事長は、Ａに対し、規約を遵守して犬の飼育を止めるようＢに働きかけをするよう要請したが、これにＡが従わない場合にはＡ自身の規約違反行為の責任を追及することができる。
管理組合は、Ｂの犬の飼育状況を確認するため、Ｂに対し専有部分内への立入りを請求することができ、Ｂは、正当な理由がない限りこれを拒否することができない。
マンション管理士試験 の 10門
第3問
マンション分譲会社Aは、マンションの分譲に際し、専有部分の区分所有権及び敷地の共有持分とは別に、一部の区分所有者Bらに、マンションの敷地の一部に設けられた駐車場の専用使用権を分譲し、その代金を受領した。Bらは、所定の駐車場使用料を管理組合Cに毎月支払い、駐車場を専用使用してきたが、Cは、集会決議により規約を変更した上で駐車場使用料を増額する旨の決議をした。ところがBらはこれに応じなかった。この場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、適切なものはどれか。
Cが、規約を変更した上で駐車場使用料を増額したことは、一般的にBらに不利益を及ぼすものであるから、Bらの承諾を得ない限り、許されない。
Bらが訴訟において駐車場使用料増額の効力を争っているような場合に、Cが、Bらの駐車場使用料の増額分の不払を理由に駐車場使用契約を解除し、Bらの駐車場の専用使用権を失わせることは、契約の解除を相当とするに足りる特段の事情がない限り、許されない。
AがBらにマンションの敷地の一部に設けられた駐車場の専用使用権を分譲する売買契約は、公序良俗に反するものであるから、無効である。
Aは、区分所有者全員の委任により、Bらに駐車場の専用使用権を分譲したものであるから、Cは、Aに対して、委任事務処理上の金員引渡請求権に基づき、AがBらから受領した専用使用権の分譲代金の引渡しを請求することができる。
マンション管理士試験 の 10門
第4問
マンションの建物（鉄筋コンクリート造）に生じた劣化及びその要因に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
ポップアウトとは､コンクリート表面の小部分が円錐形のくぼみ状に破壊された状態で､凍害､アルカリ骨材反応等が原因で発生する｡
中性化とは、コンクリートがアルカリ性を失っていく現象で、コンクリートの細孔溶液中の水酸化アルカリと骨材中のアルカリ反応性鉱物との化学反応等が原因で発生する。
エフロレッセンスとは、硬化したコンクリートの表面に出た白色の物質をいい、セメント中の石灰等が水に溶けて表面に染み出し、空気中の炭酸ガスと化合してできたものが主成分であり、コンクリート中への水の浸透等が原因で発生する。
鉄筋露出とは、腐食した鉄筋が表面のコンクリートを押し出し、剥離させ、露出した状態をいい、新築時のかぷり厚さ不足等が原因で発生する。
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第5問
甲マンションの３０１号室は、区分所有者Ａが賃借人Ｂに賃貸し、Ｂから転借入Ｃに転貸されている。この場合におけるＣの共同利益背反行為に対する管理者の区分所有法第６０条の規定に基づく契約の解除及び３０１号室の引渡しを請求する訴訟に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
訴えを提起する集会の決議の前に弁明の機会を付与しなければならないがその弁明の機会は、Ａに対して与えなければならない。
契約の解除の請求は、Ａ・Ｂ間の賃貸借契約及びＢ・Ｃ間の転貸借契約を対象として契約解除の訴えを提起すべきである。
勝訴判決の結果、３０１号室の引渡しを受けた管理者は、遅滞なく、３０１号室をＢに引き渡さなければならない。
勝訴判決が確定した後、Ｃが共同利益背反行為を中止した場合は、Ｃは、３０１号室を引き渡す必要はない。
マンション管理士試験 の 10門
第6問
管理費等に余剰又は不足が生じた場合の取扱いについて、総会の普通決議で行うことができるものは、標準管理規約によれば、次のうちどれか。
管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。
管理費に不足が生じた場合に、修繕積立金の一部を管理費に振り替えること。
管理費に余剰が生じ修繕積立金が不足する場合に、管理費を引き下げ、修繕積立金を引き上げること。
管理費に不足が生じ修繕積立金に余剰がある場合に、共用設備の保守維持費の支払に充てるため、修繕積立金を取り崩すこと。
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第7問
マンションにおける防犯に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
共用メールコーナーの照明設備は、１０ｍ先の人の顔、行動が明確に識別でき、誰であるか明確にわかる程度以上となるよう、床面において概ね５０ルクス以上の平均水平面照度を確保することができるものとする。
共用玄関の存する階以外の階のエレベーターホールの照明設備は、１０ｍ先の人の顔、行動が識別でき、誰であるかわかる程度以上となるよう、床面において概ね２０ルクス以上の平均水平面照度を確保することができるものとする。
自転車置場、オートバイ置場の照明設備は、１０ｍ先の人の挙動、姿勢等が識別できる程度以上となるよう、床面において概ね３ルクス以上の平均水平面照度を確保することができるものとする。
住戸の玄開扉等は、工具類等の侵入器具を用いた侵入行為に対して、騒音の発生を可能な限り避ける攻撃方法に対しては５分以上侵入を防止する性能を有する防犯建物部品等の扉又は錠を設置したものとする。
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第8問
住居専用の甲マンションの区分所有者Aから、自己の専有部分(3LDK・60 ㎡) を簡単な壁で小さな空間に区切り12室に改造した上で、入居者の募集を行い、多人数に貸し出したいとして『専有部分修繕等工事申請書』が理事長あて提出された。この件に対する対応についての理事会におけるA～Dの各理事の意見のうち、区分所有法及び民法の規定並びに標準管理規約によれば、適切でないものは、次のうちどれか。
A理事「こうした改造は、窓がない、天井高の不足など建築基準法に適合しない改造である可能性があり、また、間仕切り壁が燃えやすい材料でできているなど火災や安全面でも大きな問題があるので、専門的知識を有する者の意見を求めるべきでしょう。」
B理事「『専有部分修繕等工事申請書』を見ると、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行う旨記載されているが、当該共用部分の工事が共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う場合は、理事会決議だけで理事長が承認することはできませんので、集会での決議が必要です。」
C理事「Aが理事長の承認を受けないで工事を行った場合は、理事会の決議を経て、理事長は、管理組合を代表して、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、訴訟その他法的措置をとることができます。」
D理事「管理組合がこうした改造について、どう対応するかですが、専有部分は、その所有権を有する区分所有者が自由に使用、収益及び処分できるはずなので、管理組合としてこうした改造を制限するための規定を規約に定めることはできません。」
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第9問
下表は甲マンション管理組合の平成 25年度（平成 25年４月１日～平成26年３月 31日）決算の管理費会計の比?貸借対照表である。同決算における収支報告書（管理費会計）に計上されている当期収支差額が 210千円であった場合に、空白となっているＡ～Ｃについて、適切な組合せは次のうちどれか。ただし、会計処理は発生主義の原則によるものとし、資金の範囲は、現金預金、未収金、前払金、未払金及び前受金とする。
Ａ：30 Ｂ：290 Ｃ：260
Ａ：110 Ｂ：210 Ｃ：260
Ａ：110 Ｂ：290 Ｃ：340
Ａ：30 Ｂ：210 Ｃ：340
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第10問
通常総会を5月に開催している甲マンション管理組合の収支予算(会計期聞は4月1日から翌年3月31日までとする。)に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。
会計年度の開始後、通常総会で収支予算案の承認を得るまでの間に支出することがやむを得ないと認められる経常的経費については、4月に開催した理事会で承認を得た上で支出し、通常総会において、その内容を報告している。
大規模修繕工事に要する費用に充てるため、金融機関から資金の借入を予定しているが、今年8月から始まる借入に伴う償還については、修繕積立金をもって充てることとし、今年度の収支予算において、修繕積立金会計に所要の額を計上している。
今年度の収支予算において、経常的な補修費については管理費会計に、建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査費については修繕積立金会計に、それぞれ計上している。
今年7月に盗難事件が発生し、組合員から防犯カメラの早期設置の要望が高まったため、同年10月の理事会において、同年12月に設置することを決定した。これに伴う防犯カメラ3台の購入費等の予算確保について予備費では賄いきれないため、前期繰越資金の範囲内で同年11月の理事会で収支予算の変更を行った。
