マンション管理士試験 の 10門
第1問
マンションの建物の外壁の調査・診断に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
外壁タイルの浮きの簡易診断を行う場合には、テストハンマーで手の届く範囲を打診して調査を行う。
外壁塗装の白亜化（チョーキング）とは、塗装の表面が粉状になる現象であり、塗装面を手で触るとその粉が手に付着する。
外壁タイル張りや外壁モルタル塗りで仕上げられた外壁の調査方法として、打診や赤外線による非破壊試験と付着強度を試験する破壊試験がある。
コンクリートの中性化は、外壁のコンクリートの表面にフェノールフタレイン溶液を噴霧して変色の程度によって評価する。
マンション管理士試験 の 10門
第2問
建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
準防火地域内にある共同住宅に高さ4mの看板を設ける場合には、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。
準防火地域内にある地階を除く階数が4で延べ面積が1,200㎡の共同住宅は、耐火建築物としなければならない。
防火地域内にある共同住宅で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
防火地域及び準防火地域にわたる共同住宅が、防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、準防火地域内の建築物に関する規定を適用する。
マンション管理士試験 の 10門
第3問
マンション管理業に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。
マンション管理業者は､修繕積立金等金銭を管理する場合の保管口座又は収納･保管口座に係る管理組合等の印鑑を､管理組合に管理者等が置かれていない場合において､管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限り保管する場合を除き､管理してはならない｡
マンション管理業者がその事務所ごとに置く管理業務主任者については､管理事務の委託を受けた管理組合(人の居住の用に供する独立部分が６以上)の数が１００であった場合､管理業務主任者を４名(すべて成年者)以上置かなければならない｡
マンション管理適正化法第４４条第３項の規定によるマンション管理業者の､更新の登録を受けようとする者は､登録の有効期間満了の日の９０日前から３０日前までの間に登録申請書を国土交通大臣に提出しなければならない｡
マンション管理業者は､毎月､管理事務の委託を受けた管理組合のその月における会計に関する書面を作成し､翌月末日までに管理者等に交付しなければならないが､管理者等が置かれていないときは､対象月の属する当該管理組合の事業年度の終了の日から２月を経過する日までの間に､当該マンションの区分所有者等全員にその書面を交付しなければならない｡
マンション管理士試験 の 10門
第4問
マンション分譲会社Aは、マンションの分譲に際し、専有部分の区分所有権及び敷地の共有持分とは別に、一部の区分所有者Bらに、マンションの敷地の一部に設けられた駐車場の専用使用権を分譲し、その代金を受領した。Bらは、所定の駐車場使用料を管理組合Cに毎月支払い、駐車場を専用使用してきたが、Cは、集会決議により規約を変更した上で駐車場使用料を増額する旨の決議をした。ところがBらはこれに応じなかった。この場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、適切なものはどれか。
Cが、規約を変更した上で駐車場使用料を増額したことは、一般的にBらに不利益を及ぼすものであるから、Bらの承諾を得ない限り、許されない。
Bらが訴訟において駐車場使用料増額の効力を争っているような場合に、Cが、Bらの駐車場使用料の増額分の不払を理由に駐車場使用契約を解除し、Bらの駐車場の専用使用権を失わせることは、契約の解除を相当とするに足りる特段の事情がない限り、許されない。
AがBらにマンションの敷地の一部に設けられた駐車場の専用使用権を分譲する売買契約は、公序良俗に反するものであるから、無効である。
Aは、区分所有者全員の委任により、Bらに駐車場の専用使用権を分譲したものであるから、Cは、Aに対して、委任事務処理上の金員引渡請求権に基づき、AがBらから受領した専用使用権の分譲代金の引渡しを請求することができる。
マンション管理士試験 の 10門
第5問
「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」（平成 20年６月 国土交通省公表）に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる工事を指し、改修工事は、区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能を向上させる工事を指す。
長期修繕計画や修繕積立金の額の見直しを５年程度ごとに実施することを、管理規約において定めることが望ましい。
長期修繕計画の見直しに当たっては、修繕積立金の算定根拠をできるだけ現状に応じたものとするために、修繕工事の項目や修繕周期だけでなく、修繕工事に使用する材料単価や労務単価についても見直しを行うとよい。
長期修繕計画の見直しやそのために行う事前の調査・診断に要する経費は、見直しを計画的に実施するために管理費から充当することが望ましい。
マンション管理士試験 の 10門
第6問
甲マンションの３０１号室は、区分所有者Ａが賃借人Ｂに賃貸し、Ｂから転借入Ｃに転貸されている。この場合におけるＣの共同利益背反行為に対する管理者の区分所有法第６０条の規定に基づく契約の解除及び３０１号室の引渡しを請求する訴訟に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
訴えを提起する集会の決議の前に弁明の機会を付与しなければならないがその弁明の機会は、Ａに対して与えなければならない。
契約の解除の請求は、Ａ・Ｂ間の賃貸借契約及びＢ・Ｃ間の転貸借契約を対象として契約解除の訴えを提起すべきである。
勝訴判決の結果、３０１号室の引渡しを受けた管理者は、遅滞なく、３０１号室をＢに引き渡さなければならない。
勝訴判決が確定した後、Ｃが共同利益背反行為を中止した場合は、Ｃは、３０１号室を引き渡す必要はない。
マンション管理士試験 の 10門
第7問
マンション管理業に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。
マンション管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、当該マンション管理業者の業務及び財産の状況を記載した書類をその事務所ごとに備え置き、その業務に係る関係者の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。
マンション管理業者は、管理組合の同意があれば、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務を一括して他人に委託することができる。
マンション管理業者は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理業者でなくなった後においても同様とする。
国土交通大臣は、マンション管理業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その必要な限度で、その職員に、マンション管理業を営む者の事務所その他その業務を行う場所に立ち入り、帳簿、書類その他必要な物件を検査させ、又は関係者に質問させることができる。
マンション管理士試験 の 10門
第8問
マンション管理業に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。
国土交通大臣は、マンション管理業の登録申請者が、500万円以上の基準資産額を有しない者であるときは、その登録を拒否しなければならない。
マンション管理業者は、自己の名義をもって、他人にマンション管理業を営ませてはならない。
マンション管理業の登録の有効期間の満了後引き続きマンション管理業を営もうとする者は、登録の有効期間満了の日の 90日前から 30日前までの間に登録申請書を提出しなければならない。
マンション管理業を廃止した場合においては、マンション管理業者であった個人又はマンション管理業者であった法人を代表する役員は、その日から 30日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
マンション管理士試験 の 10門
第9問
「機械式駐車場の一部撤去に関する件」という議題で招集された集会における区分所有者の次の発言のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、機械式駐車場は区分所有者全員の共有に属するものとする。
議題は、通知されていますが、議案の要領は、本日、会場で出席者に配付され事前に通知されていません。各区分所有者は、会議の目的たる事項についてあらかじめその内容を知り検討したうえで、集会に出席したり、又は書面により議決権を行使したりすることができませんので､決議しても無効です。
撤去対象になっている駐車場はパレット毎に専用使用権が設定され分譲時に対価を支払っており、分譲時からあまり時間が経過していないので、その清算を行うことなく撤去を求めることは専用使用権を有する区分所有者に特別の影響を及ぼすこととなります｡影響を受ける区分所有者が同意していない限り決議しても無効です。
議案の要領の内容には、機械式駐車場に隣接する別の附属施設であるバイク置場の撤去も盛り込まれていますが、それにもかかわらず、議題として通知されていません。本来別の議題とすべきで、それを含めて集会で決議することはできません。
機械式駐車場及びバイク置場は、区分所有者全員の共有に属する附属施設なので、その撤去を行い更地にする場合は、共有物の処分行為に当たります。したがって、撤去については、区分所有全員の同意がない限り、実施することはできません。
マンション管理士試験 の 10門
第10問
鉄筋コンクリート造のマンションの建物外壁の補修工法に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
樹脂注入工法（注入工法）とは、ひび割れ部分の挙動が小さい場合に、ひび割れ部分にエポキシ樹脂等を注入する工法である。
Ｕカットシール材充填工法とは、ひび割れ部分の挙動が大きい場合に、ひび割れ部分をＵ宇型にカットして、その部分にシーリング材等を充填する工法である。
注人口付アンカーピンニングエポキシ樹脂注入工法とは、タイルやモルタル等の仕上げ層の浮き部分に、注入目付アンカーピンによりエポキシ樹脂を注入する工法である。
外壁複合改修構工法（ピンネット工法）とは、タイルやモルタル等の仕上げ層を張り替えた後、樹脂製のネットや金属製のアンカーピンを用いる工法である。
