マンション管理士試験 の 5門
第1問
Ａは、その所有する甲マンション１階の店舗部分（１０１号室）を、Ｂに対し賃貸し、Ｂは、引渡しを受けた後に、これをＣに転貸し引き渡した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているのはどれか。
ＡとＢとの賃貸借契約において、あらかじめ第三者に対する転貸をＡが承諾していた場合、Ａはこれを撤回することはできず、ＢがＣに１０１号室を転賃するに当たって、改めてＡに承諾を求める必要はない。
Ａが、Ｂに対し、Ｃへの転貸を承諾した後、ＢがＡへの賃料の支払を怠り、ＡとＢとの間の賃貸借契約が有効に解除された場合、ＢとＣとの転貸借契約はＡがＣに１０１号室の返還を請求した時に終了する。
Ａが、Ｂに対し、Ｃへの転貸を承諾した後、Ｂの賃料不払を理由として賃貸借契約を解除するためには､Ｂに対して賃料の支払を催告したうえ、Ｃに対しても、Ｂの代わりに支払うよう催告して、その支払の機会を与える必要がある。
Ａが、Ｂに対し、Ｃへの転貸を承諾した後、Ｃの過失による火災が生じ、１０１号室の一部が焼失した場合、ＢはＡに対して損害賠償責任を負う。
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第2問
敷地権付き区分建物の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。
敷地権付き区分建物及びその敷地権の目的である土地の所有者が、当該区分建物について表題登記を申請するときは、同時に当該区分建物の敷地権の目的である土地の登記記録について、当該登記記録中の所有権が敷地権である旨の登記を申請しなければならない。
区分建物が属する一棟の建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならないが、この場合に当該区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって当該他の区分建物についての表題登記の申請をすることはできない。
敷地権付き区分建物についてされた抵当権の設定の登記は、当該区分建物に関する敷地権の登記をする前に登記されたものであっても、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。
敷地権付き区分建物については、当該建物のみを目的とする抵当権の設定の登記をすることはできないが、その抵当権の設定登記の登記原因が当該建物の敷地権が生ずる前に生じたものであるときは、当該建物のみを目的とする抵当権の設定の登記をすることができる。
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第3問
高さ３１ｍを超えるマンション（この問いにおいて「高層マンション」という｡）の防火管理及び共同防火管理に関する次の記述のうち、消防法の規定によれば、誤っているものはどれか。
高層マンションの管理について権原を有する者は､定期に、火災の予防に関する専門的知識を有する者で一定の資格を有するものに、マンションにおける防火管理上必要な業務その他火災の予防上必要な事項について点検させなければならない。
高層マンションの管理について権原を有する者は、廊下、階段、避難口その他の避難上必要な施設について避難の支障になる物件が放置され、又はみだりに存置されないように管理しなければならない。
高層マンションで、その管理について権原が分かれているもののうち消防長若しくは消防署長が指定するものの管理について権原を有する者は、防火管理上必要な業務に関する事項で一定のもの協議して定めておかなければならない。
高層マンションの管理者、所有者又は占有者は、当該マンションで使用するため、防炎性能を有しないじゅうたんを購入し、業者等に委託して一定基準以上の防炎性能を与えるための処理をさせたときは、その旨を明らかにしておかなければならない。
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第4問
甲マンション管理組合の組合員で、管理費を現金で納めることを常としているＡは、平成２３年１０月分の管理費27､000円のうち20､000円を支払い、7､000円は未納となっていた。 １１月分の27､000円も全額が未納であったが、１２月にまとめて100､000円を支払った。平成２３年１２月に甲が行う仕分けとして適切なものは次のうちどれか。ただし、会計処理は発生主義の原則によるものとし、会計年度は平成２３年４月１日から平成２４年３月３１日までとする。また、平成２３年１１月までは正しい会計処理が行われているものとする。
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第5問
「マンションの修繕積立金ガイドライン」（平成 23年４月 国土交通省公表。以下「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
一般的に建物の規模が大きくまとまった工事量になるほど、施工性が向上し、修繕工事の単価が安くなる傾向にあり、また建物の形状等による影響もあるが、専有面積当たりの修繕積立金の額の平均値は、20階以上のマンションが、15階未満で建築延床面積 5,000㎡未満のマンションより低額となっている。
ガイドラインは、主として新築マンションの購入予定者向けに、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示したものだが、長期修繕計画や修繕積立金の見直しを検討している管理組合も参考にすることができる。
修繕積立金の積立方法のうち段階増額積立方式は、将来的な負担増にも臨機応変に対応することができるので、安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点から望ましい方式といえる。
近年の新築マンションでは、手すり等にアルミ製やステンレス製のものが多く使用されるようになってきており、金属部分の塗装に要する修繕費用は少なくてすむ傾向にある。
