宅建（平成24年） の 10問
第1問
宅地建物取引業者Ａ社が、宅地建物取引業者でないＢから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。
Ａ社がＢと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、Ａ社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
Ａ社がＢと専属専任媒介契約を締結した場合、Ａ社は、Ｂに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
Ａ社が宅地建物取引業者Ｃ社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、A社は、C社に法第34条の２の規定に基づく書面を交付しなければならない。
A社がBと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
宅建（平成24年） の 10問
第2問
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
免許を受けようとするＡ社に、刑法第204条（傷害）の罪により懲役1年（執行猶予2年）の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了した者が役員として在籍している場合、その満了の日から5年を経過していなくとも、Ａ社は免許を受けることができる。
免許を受けようとするＢ社に、刑法第206条（現場助勢）の罪により罰金の刑に処せられた者が非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなくとも、Ｂ社は免許を受けることができる。
免許を受けようとするＣ社に、刑法第208条（暴行）の罪により拘留の刑に処せられた者が役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなければ、Ｃ社は免許を受けることができない。
免許を受けようとするＤ社に、刑法第209条（過失傷害）の罪により科料の刑に処せられた者が非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなければ、Ｄ社は免許を受けることができない。
宅建（平成24年） の 10問
第3問
物上代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、物上代位を行う担保権者は、物上代位の対象とする目的物について、その払渡し又は引渡しの前に差し押さえるものとする。
Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物の賃料債権について、Ｂの一般債権者が差押えをした場合には、Ａは当該賃料債権に物上代位することができない。
Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物の賃料債権について、Ａが当該建物に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、Ａは当該賃料債権に物上代位することができる。
Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物が火災によって焼失してしまった場合、Ａは、当該建物に掛けられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権に物上代位することができる。
Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物について、ＣがＢと賃貸借契約を締結した上でＤに転貸していた場合、Ａは、ＣのＤに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。
宅建（平成24年） の 10問
第4問
Ａ所有の甲土地についての所有権移転登記と権利の主張に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
甲土地につき、時効により所有権を取得したＢは、時効完成前にＡから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたＣに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。
甲土地の賃借人であるＤが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Ａから甲土地を購入したＥは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Ｄに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。
Ａが甲土地をＦとＧとに対して二重に譲渡してＦが所有権移転登記を備えた場合に、ＡＧ間の売買契約の方がＡＦ間の売買契約よりも先になされたことをＧが立証できれば、Ｇは、登記がなくても、Ｆに対して自らが所有者であることを主張することができる。
Ａが甲土地をＨと Ｉ とに対して二重に譲渡した場合において、Ｈが所有権移転登記を備えない間に Ｉ が甲土地を善意のＪに譲渡してＪが所有権移転登記を備えたときは、Ｉ がいわゆる背信的悪意者であっても、Ｈは、Ｊに対して自らが所有者であることを主張することができない。
宅建（平成24年） の 10問
第5問
宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Ｂから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄ から別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規 定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は 310万円（うち、土地代金は100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。
【ア】A社がＢから受領する報酬の額によっては、Ｃ社はＤから報酬を受領することが できない場合がある。
【イ】A社はＢから、少なくとも147,000円を上限とする報酬を受領することができる。
【ウ】A社がＢから100,000円の報酬を受領した場合、Ｃ社がＤから受領できる報酬の上 限額は194,000円である。
【エ】Ａ社は、代理報酬のほかに、Ｂからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料 金に相当する額についても、Ｂから受け取ることができる。
【ア】と【イ】
【イ】と【ウ】
【ウ】と【エ】
【ア】と【イ】と【ウ】
宅建（平成24年） の 10問
第6問
Ａ所有の居住用建物（床面積50平方メートル）につき、Ｂが賃料月額10万円、期間を２年として、賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この間において「本件普通建物賃貸借契約」という。）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。）を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。
本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。
本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。
本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。
宅建（平成24年） の 10問
第7問
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各4分の３以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。
管理者は、その職務に関して区分所有者を代理するため、その行為の効果は、規約に別段の定めがない限り、本人である各区分所有者に共用部分の持分の割合に応じて帰属する。
共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。
宅建（平成24年） の 10問
第8問
取引主任者に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
宅地建物取引業者Ａ社は、その主たる事務所に従事する唯一の専任の取引主任者が退職したときは、30日以内に、新たな専任の取引主任者を設置しなければならない。
宅地建物取引業者Ｂ社は、10戸の一団の建物の分譲の代理を案内所を設置して行う場合、当該案内所に従事する者が６名であるときは、当該案内所に少なくとも２名の専任の取引主任者を設置しなければならない。
宅地建物取引業者Ｃ社（甲県知事免許）の主たる事務所の専任の取引主任者Ｄが死亡した場合、当該事務所に従事する者17名に対し、専任の取引主任者4名が設置されていれば、Ｃ社が甲県知事に届出をする事項はない。
宅地建物取引業者Ｅ社（甲県知事免許）の専任の取引主任者であるＦ（乙県知事登録）は、Ｅ社が媒介した丙県に所在する建物の売買に関する取引において取引主任者として行う事務に関し著しく不当な行為をした場合、丙県知事による事務禁止処分の対象となる。
宅建（平成24年） の 10問
第9問
国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
土地売買等の契約による権利取得者が事後届出を行う場合において、当該土地に関する権利の移転の対価が金銭以外のものであるときは、当該権利取得者は、当該対価を時価を基準として金銭に見積もった額に換算して、届出書に記載しなければならない。
市街化調整区域においてＡが所有する面積4,000平方メートルの土地について、Ｂが一定の計画に従って、2,000平方メートルずつに分割して順次購入した場合、Ｂは事後届出を行わなければならない。
Ｃ及びＤが、Ｅ市が所有する都市計画区域外の24,000平方メートルの土地について共有持分50％ずつと定めて共同で購入した場合、Ｃ及びＤは、それぞれ事後届出を行わなければならない。
Ｆが市街化区域内に所有する2,500平方メートルの土地について、Ｇが銀行から購入資金を借り入れることができることを停止条件とした売買契約を、ＦとＧとの間で締結した場合、Ｇが銀行から購入資金を借り入れることができることに確定した日から起算して２週間以内に、Ｇは事後届出を行わなければならない。
宅建（平成24年） の 10問
第10問
土地区画整理法における土地区画整理組合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
土地区画整理組合は、総会の議決により解散しようとする場合において、その解散について、認可権者の認可を受けなければならない。
土地区画整理組合は、土地区画整理事業について都市計画に定められた施行区域外において、土地区画整理事業を施行することはできない。
土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定めることができる。
土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員とする。
